信贷持续紧缩 楼市调控进入深水区

进入9月，传说中的“金九银十”楼市销售旺局面似乎并未如期而至。相反，见诸媒体的房地产库存增加、二手房与新房价格倒挂的消息却时有耳闻。

一般来说，开发商对市场动向与价格趋势更加敏感，而二手房业主或仍停留在几个月前对房地产市场的认识上，因而有了新房与二手房价格倒挂的现象出现。客观地说，自今年初以来，以限购、限贷为主要手段的房地产调控措施，取得了相当明显的成效。如果说，限购政策极大地抑制了房地产市场的投资性购买力，那么限贷政策则大大降低了金融杠杆率，对市场需求起到了釜底抽薪的作用。

事实上，目前的货币政策对房地产市场的影响是综合性的，限贷只是楼市调控的“规定动作”之一，它对开发商降价意愿有一定影响，但货币政策实际上是通过供给与需求两方面影响房价的。从供给方面看，紧缩的信贷政策使开发商的融资金额、融资成本、资产负债均明显提高。这使开发商手中的博弈筹码大大减少。

例如，2008年初，以万科为代表的房企大幅度降价促销，主要原因是当时开发商们库存多、资金周转面临压力。到了2008年11月，中央采取适度宽松的货币政策，开发商资金紧张状况很快得到缓解，这使不少大型房企开始捂盘惜售。在房地产市场中，开发商是主动定价者，买房人是价格被动接受者。当开发商有了信贷支持，在市场定价过程中就能更加主动，房价就必然会上升。

此外，货币紧缩还会影响地方政府释放土地供应的意愿。这可以通过2009年实行货币宽松政策时，产生的若干现象来反证这一因素。2009年，各商业银行为地方政府融资平台提供大约数万亿元信贷支持。地方政府由于融资便利，对土地财政依赖度大为降低。当年，全国土地出让面积下降20%多，有的城市土地出让面积只完成年初计划的一半。在土地需求增加、供应减少的市况下，各地“地王”频现，土地成本提高直接推高房价。

从需求方面看，与以往的房地产调控有所不同，在流动性大为收紧的情况下，银行的主动收缩或使个人房贷不再像以前那样是“香饽饽”了。这其中也许是出于这样的考量，一是部分城市个人房贷关注类贷款大幅上升，出于风险控制考虑，有些银行降低个人房贷比例应是情理之中的事情；二是个人首套房房贷议息空间不大，在利率市场化大趋势下，银行贷款或有更好的选项。总而言之，当前信贷的持续紧缩，或令房地产市场调控步入深水区。