中国式购房特征:“购房基因”左右楼盘冷热

“买大不买小”

同策咨询研发中心数据显示，在过去的一个双休日，上海市公寓产品共107个楼盘成交327 套，成交面积达到35717 平方米，成交冠军是位于浦东外高桥板块的仁恒森兰雅苑。据了解，该项目在售公寓以180 平方米为主。房价压力下，大户型成交似乎并无颓势，支撑此种表现的原因，被人具象地描述为改善性刚需或者一部分中高端“刚需”，而形而上地认为，则可解读为一种传统思维的力量。

“大户型销售向来比较稳健，没有特别‘冷’也没有特别‘热’。” 新聚仁机构品牌总监沙立松如是说。究其原因，沙立松表示，“此种现象一方面与通胀有关，在强烈的通胀预期下，上海的一线城市楼市调整空间预期较小。有相当部分刚改客户，该买还会买。而另一方面，则和中国人的购房习惯有关系。”

对于一种早熟的农耕文明来说，土地和家族是物质利益延续的载体和保障，而这两者对于国人的意义重大。绵延几千年的传统，即使到了现代社会，“一所大房子，一大家子人住在一起，围着一个大圆桌吃饭”，依然是很多人心中对于家的最温暖认知。于是在能力范围内，“买大不买小”的行为逻辑普遍存在，并在市场中屡屡得以证实。

上海中原地产相关数据显示，从8月全市二手房成交结构来看，总价在100万元以下的物业成交比例较前一个月减少6.49个百分点；而200-300万元的物业占比增加3.19个百分点。如果按照2万元/平方米的成交均价来计算，可以看出，即使交易普遍遇冷，大户型需求依然有所增长。

而根据同策咨询研发部总监张宏伟所做的一个测算，今年上半年大户型成交量的绝对值虽然无法和小户型成交绝对值相比，但大户型成交比率增速比要高于小户型增速。对此，沙立松认为，未来相当长一段时间内这一情况都将持续。房地产市场化十多年来，早期刚需客群的改善需求非常强烈，这将是支撑一线市场未来大户型市场繁荣的最主要力量。

事实上，即使购买小户型的购房者，也更多是为了“过渡”，多期待以后经济条件好转后再换大房子，而随着“限购令”等政策的出台，“一步到位”的想法使大户型拥趸更多。

“三代同堂”

“我们在这个城市中生活，一座房子只是安身之所，真正重要的还是这个房子能够提供给我们有关‘家’的具体定义。”这是上海绿顺房地产开发有限公司总经理夏松华在接受媒体采访时所说的一段话。

对于家，“三代同堂，其乐融融”这样的描述极富东方情结，即使目前小家庭数目日益增多，但三代同堂依然是很多人心目中对于家的理想，而人们往往通过购买大房子这样的具体行为作为实现理想的物质基础。

“从公寓类大户型的表现来看，今年大平层去化理想。”二十一世纪不动产分析师罗寅申告诉笔者。事实上，2011年，大平层系类产品的表现并不偶然。

以绿城玉兰花园为例，对于平层官邸这样的产品设计，绿城赋予其远刻的人文意义，其被视为对于中国“家族”观念文化断层的修补。在绿城玉兰花园，家庭的老中青三代共居一室，又均有各自的生活空间，并且易于生活以及感情的交流沟通。夏松华曾表示，经过多年的发展，中国人有回归传统的趋势与需要，而绿城做出这样的产品，也是希望在服务的角度上有所拓展与延伸，或者说希望能够从更深的层面上做到“以人为本”。

不止大平层项目受到客户青睐，经济型别墅的崛起也显示出“中国式购房”的典型特征。

上海搜房网数据监控中心9月5日最新统计，上周(8.29-9.4)申城别墅共成交100套，从分布情况来看，嘉定区拔得头筹，主要得益于板块内天居玲珑湾的集中成交，该项目是位于嘉定新城的经济型联排别墅，户型面积在150-255平方米，8月28日开盘，开盘一周即迅速去化25套。同样表现不俗的还有近期持续热销项目——长泰东郊御园、南郊中华园等。经济型别墅的较低总价，使其受众众多。经济型别墅的热销也验证着人们对于大户型的情有独钟。

大户型齐全的功能空间且相对独立，既能一家人共享天伦之乐，又能同时兼顾个人隐私。从建筑设计的角度来讲，如此强大的生活功能，并非小户型可以做到。

“远亲不如近邻”

“远亲不如近邻”，一句俗语将中国人的人情世故深含其中。对于这句话的信守，显示出传统的强大力量。如今，“邻居”的意义有所拓展，不仅包含着人的因素，也包含对环境的要求。正如沙立松所言，刚改客群一般追求的是舒适性、享受型物业，除了会在户型上有要求，对社区品质、物业管理、装修等方面要求也比较高，甚至还有择邻而居等精神层面的需求。

“购买140平方米以上大户型的置业者生活品质一般都比较高，因此，房屋户型的设计及社区的综合品质都是他们十分重视的。”一位市场销售人员也告诉笔者。

今年同样成为市场焦点的金地天御，其社区空间的打造是很多人为之倾心的理由。金地天御用相错布置，打造出一种邻里庭院的感觉；会所的酒店大堂成为邻里交流的空间；其合理的间容间距，形成非常巧妙的邻里关系，被其首席设计师余泊称之为“让人有种鸡犬相闻、夏夜观星的感觉。”

而预计九月推出的佘山珑原则用中式风格来获得共鸣。在相关人员的介绍中，佘山珑原将用大胆、创新和不拘泥的表现形式，结合中国传统的人居智慧，以建筑的“形”还原居住的“义”，用中轴对称、层次分明的中国人居礼序，“三进三重”的庭院空间等延续中国传统居住的“尊重而不疏离”。

中式大宅 领文化回归

中华传统文化讲究一个“和”字，讲究亲情传承，因此在居住文化上也就体现出四合院文化、三进式深宅大院布局，而这些近年来也逐步被市场挖掘出来，形成独具特色的大宅市场。

如果说公寓式的单元楼是西方独立自由的文化精神或者生活方式在建筑上的反映，那么合院式中式大宅必将引领中华传统居住文化的回归，亲情以住宅作为纽带，借助建筑这一形式回归传统也势在必行，这一文化趋势正逐步被市场认同，未来的房地产市场也将向着这个方向演绎。

大户型产品中 大平层更受市场欢迎

大户型中别墅的去化虽然不是特别高，但其稀缺性决定了其价值，而且高端产品销售一般都有阶段性。比如今年4、5月月末最后一周别墅有集中推盘，整体销售情况也较理想。

大户型中的大平层公寓，去化相对更为理想，特别是一些品牌产品，在品质、稀缺、地段、价格等多方面因素下表现突出。数据显示，公寓类大户型产品，成交套数同比去年上涨，涨幅在10%以上。当然这其中和供应也有关系，去年9月时才出现的高供应，今年在4、5月时即出现，节点有所不同。