丈夫出卖夫妻共有的房屋是否当然无效

　    案情

　　秦某于五年前来沪做生意并在虹口区租得一门面房，两年前秦某与房东达成房屋买卖协议，将其租赁的门面房买下，半年后秦某依约付清了房款并依法缴纳了契税。由于一直忙于生意而未办理过户。在此期间，房东老婆一直知道这件事情且没有提出异议。今年初，房价上涨，秦某要求房东过户的时候，房东的老婆突然提出因为这个房屋是夫妻共同财产，而当初房东卖这间房屋的时候没有经她的签名，房屋买卖协议和收款凭证都只是房东个人签名。因此，先前秦某与房东签订的房屋买卖协议是无效的。

　　律师分析

　　秦某所买的房屋是房东和妻子的共同财产，这一点是没有疑义的，根据最高人民法院《关于贯彻〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十五条规定：“部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效”。因此，在通常情况下，如果房屋所有人为数个，则要将房屋出卖给第三人，就必须得到所有共有人的同意。

　　是否必须经过共有人的同意，必须经共有人签名，还得视具体情况而定。如果第三人与其中某个房屋共有人签订房屋买卖协议时未得到其他共有人的签名，该协议也并非一律无效。例如其他共有人当时明知而不反对，事后又提出异议的，应承认买卖关系有效。另外如果第三人是善意、有偿地取得该房屋的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分该共有财产的人赔偿。

　　本案中秦某在与房东签订房屋买卖协议并付清房款一直到要求办理过户，其间将近两年的时间里，房东的老婆一直知情并且没有提出异议。双方也实际履行了支付房款和交付房屋的义务，房东和其老婆之前构成表见代理。因此，秦某与房东签订的房屋买卖协议应该是有效的，实际上该协议也是房东老婆真实意思的表示。房东老婆称自己不知情明显与事实不符，依此主张该协议无效显然也损害了善意第三人的合法权益，况且秦某也实际占有该房屋使用至今。因此，秦某可以要求房东尽快办理过户手续。