购违规预售房面临巨大风险 购房者终是受害者

去年至今，昆明已连续发生多起违规预售事件，部分开发商未取得商品房预售许可证而进行房屋销售或变相销售，最终损害了购房者权益。记者近日采访了云南八谦律师事务所律师徐畅，她表示，从国家到地方的楼市相关规定中，禁止违规预售被反复强调，各地针对违规预售的行政处罚措施也越渐明晰，虽然相关开发商难辞其咎。但购买违规预售房的购房者，也有不可推卸的责任，并将面临诸多风险。

价格上浮交付难定

徐畅介绍说，购买无证房屋，最常见的风险是房屋交付期限的难以确定及房屋价格变动。

开发商在相关证照齐备前，以相对便宜的价格面向社会销售房屋，最大的目的是为了融资。这往往发生在项目启动阶段，此时房屋的开发建设尚存在许多难以控制的风险。

首先，虽然看似购房者提早购买得了房价便宜的实惠，但项目开发过程中，房地产开发政策变动及开发商起初未曾预料的其他因素，都可能导致房地产开发预期成本增加。而增加的成本最终会转嫁到购房者头上，这必然导致初估房价的上升，购房者预期的投资收益将难以实现。特别是对一些花了高额转让费，从他人手里买进“购房名额”的人，损失无疑更大。

其次，现实生活中，已到开发商口头许诺的交付时间，但实际上还没开始建设或未建设完成的情形屡见不鲜。这是因为，在项目推进过程中，许多行政手续的办理很可能不如预期顺利，特别是一些“城中村”项目，还会面临拆迁、规划报批等可能拖延工期的问题，从而导致房屋的交付遥遥无期。

按照政策规定，国家收储土地后须通过招拍挂程序对外出让，在土地整合中作为投资人先行参与进去的开发商并不一定能拿到土地。而开发商取得《国有土地使用权证》之前，就开始变相预售商品房的情形并不鲜见，一旦开发商拿地失败，购房者先期投入的资金将难有保障，更遑论预期投资收益。

此外，购房者还须谨防不法分子利用购房者贪图团购房便宜的心理，虚构项目，或凭借和相关部门签订的效力并无保障的意向性合作协议售卖“莫须有”的房屋。否则，购房者交纳的款项更加难以挽回。

维权艰难

即使开发商并不存在恶意欺诈之故意，仅因项目进展中的不确定因素导致发生提高房价、工期延长、设计变更及其他与当初购房者从开发商处获悉的信息不符的情形，购房者如要通过法律途径维护自身权益也并不容易。

首先，没有预售证情形下，购房者和开发商签署的协议本身存在瑕疵，如属于购房合同将被认定为无效。

其次，相关文件一般是由开发商设计，通常开发商会在文件条文里给自己留下后路，从而在冲突爆发时，购房者抓不着把柄。

再者，如购房者通过行政途径给开发商施压，开发商也许会为其违规行为遭受行政处罚，但很可能导致项目无法推进，最终受害的仍是购房者。

徐畅表示，购房者在购买商品房时，一定要审查开发商“五证”是否齐备，或至少查看是否取得《商品房预售许可证》。购买没有取得预售许可证的所谓“团购房”、“集资房”，或受让上述购房资格时应慎之又慎。