一二线城市销售下滑库存骤增 楼市堰塞湖高危悬顶

经过半年的限购与限贷，一二线城市的房产库存大幅增加，大有逼近2008年的库存水平之势。在下半年大量新盘有望集中上市的背景下，楼市库存正逐渐形成巨大的“堰塞湖”，降价促销将逐渐明显，房地产卖方市场的时期正逐渐远去。

一二线城市库存骤增

北京当属新房严重积压的代表，北京市房地产交易管理网显示，截至7月24日，可售期房住宅和未签约现房住宅的库存总量为10.68万套，位居今年高位。如果按照限购限贷之后北京市的月销售额，即使在没有新盘上市的情况下，北京的新房库存也需要接近15个月才能消化。

上海的新房库存情况也不容乐观，截至7月24日，可售一手住宅为53734套，面积为779.47万平方米，按照上半年销售速度，存销比约为12.4，即库存消化需要12个月以上。

即便是新房上市较少的深圳市，由于销售缓慢，未售新房房源也在迅速增加。7月24日一手房存量已达到24004套，即使按照日均销售100套的速度，这些存量新房也需要消化8个月。广州市的未售房源也达到74347套，可售房源为36113套，楼市积压十分明显。

亚豪机构市场总监郭毅表示，以北京为例，目前新房库存接近11万套，虽然较2008年年底时的最高库存14至15万套，仍有一定差距，但也属于较高的库存水平，且下半年库存可能继续增加。北京中原地产市场总监张大伟表示，楼市的高存销比表明积压严重。

一线城市楼市库存快速增加，部分二线城市由于新盘供应量大，去库存时间甚至较一线城市更为漫长。据中国指数研究院的数据，按照周平均成交量计算，截至2011年6月底，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的去库存时间分别达到16个月、10个月、7个月和12个月。南京、福州、苏州等城市的去库存时间也超过12个月，而武汉、杭州、宁波的去库存时间甚至高达21个月、22个月和29个月。而通常情况下，4至6月的去库存时间才较为健康。

广发证券研究报告也显示，7月份11个重点城市存货总量达到63.4万套，环比上涨0.9%，且存销比已经连续20周上涨。

下半年新增供应将放量

由于上半年销售情况不理想，很多开发商纷纷放慢新盘上市步伐，导致大量新增供应推迟至下半年甚至明年。世联地产对40个重点城市的潜在供应监测显示，下半年绝大多数城市的商品房供应将迅速放量，预计北京市下半年的潜在供应量为896万平方米、明年上半年潜在供应量为1168万平方米；上海市下半年和明年上半年的潜在供应量分别为1029万平方米和1082万平方米；广州下半年和明年上半年的潜在供应量分别为799万平方米和515万平方米；南京这两个时间段供应量分别为655万平方米和582万平方米；天津这两个时间段供应量分别为1074万平方米和953万平方米。

郭毅表示，预计下半年新增供应量较大，但由于销售情况较2008年好一些，相信库存不会达到2008年年底的水平，而明年上半年库存仍有可能继续增加。

今年一季度末，136家上市房企的存货金额已高达9865.14亿元，与2010年同期的7041.46亿元相比，增长幅度超过了40%。在136家上市房企中，有78家房企的存货周转率同比下滑，占比57.35%。而已经公布了中报的4家房企中，也有3家出现存货周转率大幅下滑。

分析人士表示，销量下滑而库存上升，表明楼市中的卖方市场时期正在远去，开发商从死扛到降价促销的转变将在下半年表现明显。