物业管理存五大顽症物业纠纷多是开发商惹祸

       如果你是业主，你就不会不关心下列新闻，因为它们，纠纷再次成为社会热点话题。

　　10月30日，朝阳法院采取“堵被窝”方式对57户长年拒交物业费的业主进行强制执行 ，对16人进行了司法拘留。

　　11月1日，北京市公安局一位女刑警因为拖欠物业管理费用拒不执行被拘留15天。

　　11月2日，歌手朱明瑛拖欠物业管理费败诉。

　　消费者都知道购买商品要交钱，那他们为什么在接受物业服务后却不愿交物业费？昨天上午，部分人大代表给市建委提出建议：尽快建立完善的物业公司市场准入制度及惩戒制度。

　　那业主除了拒绝交费还有其他维权方式吗？本报记者进行了多方面采访。

　　【物业纠纷·现状】

　　　　法院：物业纠纷案欠费占九成

　　据朝阳法院立案庭庭长郎团聚介绍，近几年，物业管理纠纷增长极快，从2002年194件升至2004年的1895件，此类案件两年激增了近9倍。今年涨幅也达到了43%，由去年的1895件上升到今年的2713件。

　　而在朝阳法院审结的2140件物业管理纠纷案件中，物业公司起诉业主索要物业费的为2021件，占到此类案件的九成以上。郎团聚分析认为，之所以这类案件激增，关键就是立法不完备。

　　　建委：物业管理尚存五大顽症

　　昨天，市人大常委会内务司法办公室召开了征求有关“加强社区建设，构建和谐社会”的意见和建议座谈会。市建委物业管理处处长刘刚说，全市目前共有物业管理企业2318家，从业人员20多万人，全市实行物业管理房屋总建筑面积达到2.97亿平方米，覆盖面达到80%。

　　刘刚说，目前北京的物业管理发展中，还存在五个方面的问题，即：开发建设遗留问题仍然严重困扰和影响物业管理；部分物业管理企业服务不规范；业主大会成立难问题；与社区居委会关系不顺，业主自律机制不完善；老旧居住区推行物业管理难度大。

　　【物业纠纷·分析】

　　　　建委：多数纠纷根儿在开发商

　　刘刚坦承，目前围绕物业发生的纠纷多数属于开发建设期间遗留问题的反映，不是围绕物业服务发生的纠纷，这类问题主要包括擅自更改规划、不按标准建设配套设施、物业质量不合格、面积缩水、公用面积分摊有争议等。另外，物业服务质量不高、收费标准不明和服务标准不能及时公布或明示也是侵害业主合法权益的一大问题。

　　刘刚说，在目前情况下，业主不积极、社区居委会不参与、街道不指导等因素还导致业主大会成立难，即使已经成立的也因为在实践中随意性很大，业主自律机制不完善，很容易引发矛盾。

　　律师：合同才是恶性循环起点

　　北京市隆安律师事务所律师陈旭认为，本身存在陷阱。很多业主在签订购房合同或收房的时候，在被迫或根本不明白的情况下，同意了一些关于今后物业管理的约定。这样很容易在入住后引起物业纠纷。

　　根据我们在司法实践当中了解到的情况，业主不交物业费不外乎有这样几种情况：一个是认为物业服务质次价高，服务不到位；再就是收支不透明，财务不公开，乱收费；开发商遗留的问题等等。由于物业公司没有及时解决，业主有可能会采取拒交物业费的方式试图解决。

　　这样恶性循环的结果就是一方面对物业服务不满拒交物业费，另外你这种行为本身引起双方很大的矛盾，甚至于引起业主之间的矛盾，引起整个小区物业的贬值。

　　【物业纠纷·感言】

　　　　物业纠纷业主没有起诉权

　　中海雅园业主委员会主任胡密珍：目前业主根本没有办法行使自己的权利。比如说我家里要请保姆不能我说了算，别人说了算，到我家里来的这个保姆不是主人给保姆定价，而是保姆给主人定价，保姆一旦进家就别想走了。如果物业费的收支不透明，业主还交物业费，等于把钱送给物业公司。物业公司不是国家的税务机关，他说交，业主就得交；他说交多少，业主就得交多少。

　　我们小区通过公开招标选聘了一家物业公司，可原来的物业公司就是不走。我们想到法院告原物业公司，法院说业主没有起诉的权利。没有办法我们只能等，等到有一天我们解聘的物业公司把我们告上法庭，我们不能当原告为什么能当被告？